[부동산] 등기신청

법인의 등기신청인

법인은 등기당사자 능력을 갖으며, 그 명의로 등기권리자나 등기의무자가 될 수 있다.

법인이 맞는지 인터넷등기소에서 검색하면 확인할 수 있다.

 

법인의 대표기관의 표시는 등기할 사항이 아니지만 등기신청서에는 대표기관을 표시해야 한다.

법인이 부동산에 관한 등기를 신청하는 경우 등기권리자나 등기의무자 및 등기신청인은 법인이 되지만, 실제로 등기신청 행위를 하는 사람 은 법인의 대표자다.

대표자는 직함에 상관없이 법인 등기사항증명서에 개인 주소가 공개된 사람이 그 법인의 대표자라 볼 수 있다.

 

● 대표권을 증명하는 서면(법인 등기사항증명서)의 첨부

법인이 부동산에 관한 등기를 신청하는 경우에는 그 법인의 실체와 대표자 등의 권한을 증명하는 서면으로 법인 등기사항증명서를 제출해야 한다.

 

● 공동대표자에 의한 등기신청

이사가 여러 명인 경우에 법인의 대표권은 각 이사에게 귀속되므로, 등기 신청 시 공동대표자 전원 작성 및 각 도장받아야 한다.

법인 등기사항증명서에 공동대표이사가 아닌 각자 대표이사로 등기되어 있는 경우 에는 각자가 단독으로 업무집행권을 행사하고 각자가 회사를 대표한다.

 

 

법인 아닌 사단이나 재단의 등기신청

법인 아닌 사단이란 대표자와 총회 등 사단으로서의 조직이 있고 사단의 중요한 사항을 규정하는 정관이나 규칙이 존재하여 사단의 실체를 갖추고 있으나, 등기를 할 수 있는 규정이 없어서 법인등기를 못하는 단체를 의미한다.

 

법인 아닌 사단이나 재단에 대하여 등기당사자능력을 인정하고 있다.

가족 단체인 종중, 문중이나 그 밖에 대표자나 관리인이 있는 법인 아닌 사단이나 재단에 속하는 부동산의 등기에 관하여는 그 사단이나 재단을 등기권리자 또는 등기의무자로 하여, 법인 아닌 사단이나 재단은 그 단체의 명의로 등기할 수 있다. 

 

● 등기당사자능력이 인정된 경우 (선례)

- 종중

- 교회, 사찰 및 ○○사 신도회, 서원

- 동·리 등 자연부락

- 아파트단지 입주자 대표회

- ○○영농회

- 연합주택주합

- 한국방송통신대학 교기성회

- 재단법인 성균관의 설립 전부터 존재하던 성균관

- ○○기념사업회

- 주무관청으로부터 조합인 가가 취소된 주택조합

 

● 등기당사자능력이 부인된 경우

- 대한민국재향경우회법에 의하여 설립된 대한민국재향경우회의 지부 또는 지회와 같은 단체의 지부나 분사무소

- 서울특별시 사고대책본부

- 학교 [학교법인(사립학교) 또는 국가·지방자치단체(국·공립학교)의 명의로 등기 가능]

 

 

외국인의 등기신청

외국인이란 대한민국의 국적을 보유하고 있지 않은 개인(무국적자를 포함한다)을 의미한다.

외국공문서에 대한 인증의 요구를 폐지하는 협약(아포스타유 협약)을 체결한 국가에서 발행한 공문서의 경우에는 해당 국가의 아포스티유 (Apostille) 발행 권한기관에서 발 행한 아포스티유 확인을 받아야 한다.

협약을 체결하지 않은 국가에서 발행한 공문서의 경우에는 해당 국가에 주재하는 대한민국 공증담당영사의 확인을 받아야 한다.

아포스티유 협약 가입국은 재외동포청의 아포스티유 및 영사확인에서 확인 가능하다.

 

 

대위등기신청

대위등기신청은 대신 그 위치에서 등기를 신청하는 사람을 의미한다.

등기는 등기권리자, 등기의무자, 또는 등기명의인 등이 직접 신청하거나 대리인이 위 사람들을 대리하여 신청하는 것이 원칙이지만, 예외적으로 등기권리자, 등기의무자 또는 등기명의인 등이 아니면서 위 사람들을 대위하여 자기의 이름으로 피대위자에 관한 등기를 신청할 수 있도록 법률이 인정하는 경우가 있다.

대위등기신청은 민법상 채권자대위권에 의한 경우(법 28조) 가능하다.

 

 

등기 신청서 기재사항

등기신청은 방문신청과 전자신청 두 가지가 있다.

방문신청은 등기신청서라는 서면을 제출하는 요식행위로, 등기관은 신 청서에 반드시 기재되어야 할 사항이 기재되어 있지 않으면 등기신청을 각하한다.

 

● 일반적 기재사항

모든 신청서에 기재되는 사항으로 아래와 같은 사항들이 있다.

 

1. 부동산의 표시에 관한 사항

- 토지의 소재와 지번, 지목, 면적

- 건물의 소재, 지번 및 건물번호, 건물의 종류, 구조와 면적

- 구분건물(집합건물)의 경우에는 1동의 건물의 표시로서 소재지번·건물명칭 및 번호 · 구조 · 종 류·면적, 전유 부분의 건물의 표시로서 건물번호·구조·면적, 대지권이 있는 경우 그 권리의 표시

 

2. 신청인의 성명(또는 명칭), 주소(또는 사무소 소재지) 및 주민등록번호(또는 부동산 등기용 등록번호)

- 권리에 관한 등기 신청서 (의무자, 권지자)

신청인(등기권리자 및 등기의무자)이 자연인인 때에는 그 성명과 주소를, 법인 또는 법인 아닌 사단이나 재단인 때에는 그 명칭과 사무소 소재지를 기재

- 표시에 관한 등기의 신청서 (신청인)

 

3. 신청인이 법인인 경우에는 그 대표자의 성명과 주소

 

4. 신청인이 법인 아닌 사단이나 재단인 경우에는 그 대표자나 관리인의 성명, 주소 및 주민등록번호

 

5. 대리인에 의하여 등기를 신청하는 경우에는 그 성명과 주소

 

6. 등기원인과 그 연월일 (매매, 증여 등)

 

7. 등기의 목적 (소유권보존, 소유권이전청구권가등기, 저당권설정등기말소 등)

 

8. 등기필정보

 

9. 등기소의 표시, 신청연월일

 

10. 취득세나 등록면허세 등의 세액 및 과세표준액 등

 

11. 첨부정보의 표시 및 원용의 뜻

 

● 특별한 기재사항

특정 등기와 관련해 특별히 신청서에 기재해야 하는 사항을 의미한다.

 

1. 거래가액

주택법 또는 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률에 서 정하는 계약을 등기원인으로 하는 소유권이전등기신청서에는 거래가액을 기재한다.

 

2. 등기권리자가 2인 이상인 경우 그 지분 등

 

3. 대위에 관한 사항

 

4. 부동산의 표시에 관한 사항 등

 

5. 당사자의 약정

 

6. 그 밖의 특별한 기재사항 개별 등기(소유권, 용익권, 담보권, 신탁, 가처분의 등기 나 가등기 등)

 

7. 등기필정보 또는 등기필증 (등기의무자가 등기필정보를 제공)

 

● 신청서의 양식 및 기재 문자, 정정 등

등기신청서의 양식은 예규 1489호로 정해져 있으며, 용지 규격은 A4로 규정되어 있다.

등기신청서는 등기의 기초자료가 되는 서면으로서 그 문자 기재에 대하여는 “등기부의 기재 문자에 대한 사무처리지침"이 준용된다.

서면을 작성할 때에는 자획을 분명히 하고, 문자의 정정, 삽입 또는 삭제를 한 경 우에는 그 글자 수를 난외(표 밖)에 적으며 문자의 앞뒤에 괄호를 붙이고 이에 날인 또는 서명해야 한다.

또한, 삭제한 문자는 해독할 수 있게 기존 글자체를 남겨두어야 하므로, 삭제 시 얇게 한 줄을 그어 삭제 표시를 한다.

 

●  "1 부동산 1 신청서"의 원칙의 예외

등기의 신청은 1개의 신청서당 1개의 부동산에 관한 신청정보를 제공하는 방법으로 하는 것이 원칙이지만, 등기목적과 등기원인이 동일하거나 그 밖에 규칙으로 정하는 경우에는 같은 등기소의 관할 내에 있는 여러 개의 부동산에 관한 신청정 보를 일괄 제공하는 방법으로 신청할 수 있다.

 

● 간인

신청서가 여러 장일 때, 신청인 또는 그 대리인이 간인을 해야 한다.

등기권리자 또는 등기의무자가 여러 명일 때, 그중 1명이 간인하는 방법으로 진행한다.