[부동산] 등기란

등기의 대상

부동산등기법상 등기의 대상이 되는 부동산은 토지와 건물뿐이다.

건물은 사람이 만든 인공 구조물을 의미한다.

 

● 토지

일정 범위의 지면과 정당한 이익이 있는 범위 내에서 그 공중과 지하를 의미한다.

지적공부(대장)에 등록된 각 필지는 독립성이 인정되어 1필지마다 1개의 토지가 된다.

 

● 건물

토지와는 별개의 부동산으로 취급하고 있으나, 구체적으로 무엇을 등기할 수 있는 건물로 볼 것인가에 대해 명문의 규정이 없다.

기본적으로 대장이 있어야 건물이 있을 수 있으며, 대장이 없으면 건물이 있을 수 없다.

 

 

등기할 수 있는 권리

원칙적으로 토지 및 건물에 대한 물권, 즉 부동산 물권은 등기할 수 있는 권리가 있다.

그러나 실체법상 인정되는 부동산 물권이라도 절차법(광의의 부동산등기법)에 등기할 수 있다는 규정이 없으면 등기할 수 없다.

등기는 부동산의 표시와 아래의 각 호의 어느 하나에 해당하는 권리의 보존, 이전, 설정, 변경, 처분의 제한, 소멸에 대해 진행한다.

 

● 보존

미등기 부동산에 관해 최초의 등기를 함으로써 이미 가지고 있는 "소유권"의 존재를 확인하고 공시하는 것을 의미한다.

 

● 이전

어떤 사람에게 귀속되어 있던 권리가 다른 사람에게 옮겨가는 것을 의미한다.

이전은 소유권뿐만 아니라 소유권 외의 권리에도 인정된다.

 

● 설정

현재 유효한 물권 위에 소유권 외의 물권(제한물권) 또는 임차권을 창설하는 것을 의미한다.

 

● 변경

협의의 변경등기와 경정등기를 포함하는 개념이다.

경정등기란, 등기하기 전부터 등기신청인의 신청착오 또는 등기관의 착오·유루로 인해 등기사항의 일부가 등기 당시부터 실체관계에 부합하지 않는 경우에 바로잡는 등기이다.

변경등기란, 등기한 후에 기존의 등기된 사항의 일부가 후발적으로 변경된 경우 이를 실체관계에 부합되게 하는 등기이다.

 

● 처분의 제한

소유권자나 그 밖의 권리자가 가지는 처분권능을 제한하는 것을 의미하며, 이러한 제한은 반드시 법률에 근거해야 한다.

 

● 소멸 = 말소

어떠한 부동산에 대한 권리가 등기원인의 무효·취소·해제, 권리의 포기, 변제, 혼동, 목적물의 멸실과 같은 원시적 또는 후발적 사유로 인해 없어지는 것을 의미한다.

 

● 가등기 = 예약등기

가등기는 아래의 경우 가능하다.

1) 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 채권담보권, 임차권의 설정·이전·변경 또는 소멸의 처구권을 보전하려 할 때

2) 그 청구권이 시기부 또는 정지조건부인 때

3) 그 밖에 장래에 있어서 확정될 것인 때

4) 가등기담보법에 따른 담보가등기를 할 때

 

 

등기의 내용에 의한 분류

등기는 그 내용에 따라서 기입·변경·경정·말소·말소회복·멸실등기로 나눌 수 있다.

 

● 기입등기

새로운 등기원인에 의하여 어떤 사항을 등기부에 새로이 기입하는 등기를 의미한다.

보통 등리라고 하면 기입등기를 의미한다.

 

● 변경등기

어떤 등기가 행해진 후에 그 등기된 사항에 대해 후발적 변경 사유가 있는 경우 그 등기의 일부를 변경하는 등기(협의의 변경등기)를 의미한다.

 

● 경정등기

어떤 등기를 작성하는 시점부터 신청인 또는 등기관의 착오·유루에 의하여 원시적으로 등기와 실체관계 사이에 불일치가 생긴 경우에 이를 시정하기 위한 등기를 의미한다.

 

● 말소등기

사유와 상관없이 기존 등기에 대응하는 실체관계가 없는 경우에 그 등기를 법률적으로 소멸 시 킬 목적으로 행하여지는 등기를 의미한다.

 

● 말소회복등기

어떤 등기의 전부 또는 일부가 부적법하게 말소된 경우에 그 말소된 등기를 회복함으로써 말소 당시에 소급하여 말소가 되지 않았던 것과 같은 효과를 생기게 하는 등기를 의미한다.

 

● 멸실등기

기존의 등기된 부동산이 전부 멸실된 경우에 행하여지는 등기를 의미한다.

토지나 건물의 일부가 멸실된 때에는 변경등기를 하지만 전부 멸실의 경우에는 멸실등기를 한다.

 

 

등기의 방법 내지 형식에 의한 분류

등기의 방법 내지 형식에 따라서 주등기와 부기등기로 나뉜다.

 

● 주등기(독립등기)
독립한 번호를 붙여서 하는 등기로 원칙적으로 등기는 주등기의 방법으로 행해진다.

 

● 부기등기

독립한 번호를 붙여서 하는 등기가 아니고 주등기(또는 부기등기)의 번호에 가 지번호를 붙여서 하는 등기이다.

부기등기 “1-1”에 대한 부기등기는 “1-1-1"로 표시된다.

 

 

등기소의 관할

등기사무를 담당하는 국가기관을 “등기소"라 하며, 등기사무는 법원이 관장한다.

등기신청에 관하여 현실적으로는 어느 등기소가 그 등기사무를 처리할 것이냐 하는 것이 관할의 문제이다.

등기사무는 등기할 권리의 목적인 부동산의 소재지를 관할하는 지방법원, 그 지원 또는 등기소에 따르고 지방법원 관내에 설치할 등기소와 그 관할 구역은 등기소의 설치와 관할 구역에 관한 규칙에서 정하고 있다.

등기소의 관할은 대체로 행정구역인 시·군·구를 기준으로 정해져 있다.

 

 

등기관

등기관은 지방법원장의 지정을 받아 지방법원, 그 지원 또는 등기소에서 등기사무를 처리하는 자를 의미한다.

등기관은 구체적인 등기사무 처리에 관한 한 독립적인 직무권한을 갖는데, 상사의 지휘·명령에 의하여 등기사무를 처리하는 것이 아니고 자기 판단과 책임하에 등기사무를 처리하게 된다.

 

 

등기부

등기부는 전산정보처리조직에 의하여 입력·처리된 등기정보자료를 편성·기록한 기억장치를 의미한다.

등기부를 편성할 때에는 1 부동산 1 등기기록 원칙으로 예외는 없다.

1개의 등기기록에 여러 부동산에 대한 등기를 하는 것, 1개의 등기기록에 1개의 부동산의 일부만에 대한 등기를 하는 것, 1 개의 부동산에 대하여 2 이상의 등기기록을 두는 것 등은 허용되지 않는다.

 

● 등기기록 양식

갑구 : 표제부와 소유권에 관한 사항을 등록

을구 : 소유권 외의 권리에 관한 사항을 기록

 

● 구분건물(집합건물)의 등기기록

구분건물은 1동 건물의 일부분이 독립한 건물로서 구분소유권의 객체가 되는 것을 의미한다.

1 부동산 1 등기기록 원칙에 따라 구분소유권의 객체가 되는 각 전유부분마다 1 등기기록을 개설한다.

구분건물의 등기기록은 1동 전체에 대한 표제부 기록을 두고 그 밖에 각 전유부분마다 전유부분 표제부·갑구·을구 기록을 두어 이를 합친 전체를 1 등기기록으로 관념 한다.

 

 

등기신청인

등기신청을 하기 위해서는 신청인에게 등기당사자능력, 등기신청능력, 등기당사자적격이 있어야 한다.

 

● 등기당사자능력

이름이 기재될 수 있는 사람인 자연인 또는 법인이어야 한다.

출생하지 않은 태아, 조합, 학교는 등기당사자능력이 없다고 보며, 출생신고 후 초본에 표시되어 있는 태아, 외국인, 지방자치단체는 등기당사자능력이 있다고 본다.

또한 종중, 문중, 그 밖의 법인이 아닌 사단이나 재단은 민법상 권리능력이 없지만 부동산등기에 관하여 등기당사자 능력이 인정되므로 등기권리나 등기의무자가 될 수 있다.

 

● 등기신청능력

등기신청능력은 법률행위로, 등기소에 특정한 등기를 해 줄 것을 요구하는 절차법상의 의사표시 및 공법상의 신청이므로, 등기신청인에게 의사능력이 있어야 한다.

 

● 등기당사자적격

해당 사건의 당사자가 맞는지를 확인하는 자격을 보는 것으로, 특정한 등기신청에 있어서 정당한 등기신청인이 될 수 있는 자격은 의미한다.

 

 

등기신청 대리인

신청인 또는 그 대리인이 등기소에 출석해 신청정보 및 첨부정보를 적은 서면을 제출하는 방법으로 등기를 신청할 수 있다.

 

● 대리인의 종류

1. 임의대리인

임의대리인은 본인의 의사에 의해 대리권이 주어지는 대리인으로, 누구나 될 수 있다.

다만, 금전을 버는 업으로 삼는 것은 법무사 및 변호사만 가능하다.

2. 법정대리인

법률 행위를 할 수 없어 정해지는 대리인을 의미한다.

미성년자는 원칙적으로 혼자 법률행위를 할 수 없으므로, 법정대리인의 동의를 받아서 진행하거나 법정대리인이 법률행위를 대리하여 진행한다.

미성년자의 부모가 혼인 중인 때에는 부모가 공동으로 친권을 행사하고 법정대리인이 되며, 양자의 경우 양부모가 대리한다.

대리관계를 증명하기 위해 기본증명서(상세)와 가족관계증명서(상세)를 발급받아 첨부서류를 제출해야 한다.

다만, 부모가 이혼한 경우 부모의 협의 또는 가정법원이 친권자를 정하며, 정해진 친권자가 미성년자를 대리한다.

 

3. 특별대리인

미성년자의 승낙을 발을 필요 없이 법정대리인의 이름으로 법률행위를 할 수 있다.

친권자와 그 친권에 따르는 미성년자 사이에 이해가 상반되는 행위 또는 동일한 친권에 따르는 수인(여러 명)의 미성년자 사이에 이해상반되는 행위를 하는 경우, 그 마성년자 일방의 대리는 법원에서 선임한 특별대리인이 진행한다.

 

* 이해상반행위 : 친군자에 대해 등기부상 이익이 되고 미성년자에 대해서는 불이익이 되는 행위 또는 친권에 복종하는 자의 일방에 대해서는 이익이 되고 다른 일방에 대해서는 불이익이 되는 행위를 의미한다.

이해관계가 상반되는 경우로는 ① 미성년자가 소유한 부동산을 친권자에게 매매 또는 증여하는 경우 ② 상속재산분할협의서를 작성할 때 친권자와 미성년자 1인이 공동상속인인 경우(친권자가 해당 부동산에 관해 권리를 취득하지 않는 경우도 포함된다.) ③ 친권자와 미성년자의 공유부동산을 친권자의 채무에 대한 담보로 제공하고 그에 따른 근저당설정등기를 신청하는 경우 ④ 미성년자 2인의 공유부동산에 관해 공유물분할계약을 하는 경우(미성년자 1인에 관한 특별대리인 선임이 필요하다.)

 

- 미성년자의 후견인

법원이 선임한 대리인으로, 미성년자에게 친권자가 없거나 친권자가 법률행위의 대리권과 재산관리권을 행사할 수 없는 경우에는 미성년 후견인을 두어야 한다.

 

- 성년자의 후견인

질병 등의 사유로 인한 정신적 제약으로 사무를 처리할 능력이 지속적으로 결여된 사람에 대해 일정한 자의 청구에 의해 성년후견개시의 심판을 하고 직권으로 성년후견인을 선임한다.

 

후견인 또는 특별대리인이 피후견인 등을 대리해 등기를 신청하거나 상속재산분할협의 등을 하는 경우에는 구체적인 등기신청에 따라 등기사항증명서, 특별대리인선임신판서 등을 제출해야 한다.