[부동산] 등기필정보 및 첨부서류

등기필정보 (등기필증)

등기필정보는 등기부에 새로운 권리자가 기록되는 경우에 그 권리자를 확인하기 위 하여 등기관이 작성한 정보를 의미한다.

등기관이 새로운 권리에 관한 등기를 마 쳤을 때에는 등기필정보를 작성하여 등기권리자에게 통지해야 한다.

새로운 권리에 관한 등기의 등기권리자는 나중에 등기의무자로서 권리에 관한 등기를 신청하는 경우 전에 통지받은 등기필정보를 제공해야 한다. (등기권리자일 때 받은 등기필증을 등기의무자가 되었을 때 제공한다.)

등기필정보는 모든 권리에 관한 등기가 아니라 새로운 권리에 관한 등기를 마쳤을 때 작성·통지한다.

 

등기권리자와 등기의무자가 공동으로 권리에 관한 등기를 신청하는 경우 등기의무자의 등기필정보를 신청정보로서 등기소에 제공해야 한다.

 

등기필증은 특별한 사정이 없는 한 등기의무자가 소지하고 어떠한 사유로도 재교부하지 않는다.

따라서 등기필증을 소지하고 있다는 사실은 등기의무자로서 등기신청을 하는 사람이 등기기록상의 등기의무자 본인임이 틀림없다는 사실을 증명하는데 중요한 자료가 된다.

 

● 공동신청

신청이 아니라 등기관의 직권으로 하는 등기의 경우에 원칙적으로 등기필정보를 제공하게 할 수 없다.

권리에 관한 등기라 하더라도 등기권리자나 등기명의인이 단독으로 신청할 수 있는 경 우 즉 소유권보존등기, 소유권보존등기의 말소등기, 상속 등의 포괄승계에 따른 등기, 판결에 의한 등기, 일정한 신탁등기 등을 신청하는 경우에는 등기의무자가 없기 때문에 등기필정보를 제공할 필요가 없다.

관공서가 등기를 촉탁하는 경우 등기필정보를 제공할 필요가 없는 것은 신청의 형식상 공동신청이 아니고, 관공서가 허위의 신청이나 촉탁을 할 염려가 없기 때문이라고 할 수 있다.

 

● 등기필정보가 없는 경우

등기필정보는 재작성·통지를 하지 않으므로, 아래와 같은 절차를 통해 확인할 수 있다.

 

1. 등기관의 확인

등기필정보가 없는 경우 등기의무자 등은 등기소에 직접 출석한다.

등기관은 주민 등록증, 외국인등록증, 국내거소신고증, 여권 또는 운전면허증을 통해 본인 여부를 확인한 후 확인조서를 작성한다.

 

2. 자격자대리인의 확인

등기신청을 위임받은 자격자대리인(변호사, 법무사 등)이 등기의무자 등으로부터 위임받았음을 확인하고 그 확인 사실을 증명하는 정보(확인서면 등)를 첨부한다.

신청서나 위임장 중 등기의무자 등의 작성 부분에 관해 공증받음으로써 등기관 확인을 대체할 수 있다.

확인서면 작성 시 언제, 어디에서, 누구와 작성하였는지 기록하며, 의뢰인이 직접 우무인(오른쪽 엄지 지문)을 기록한다.

확인서면은 수정이 불가능하므로, 잘못 작성하는 경우 처음부터 재작성한다.

 

 

첨부정보

등기신청에 펼친 일반적인 첨부정보에 관하여는 규칙 46조에서 규정하고 있고, 그 밖의 개 별 등기에 필요한 첨부정보에 관하여는 각 관련조문에서 규정하고 있다. 필요한 첨부정보 제공하지 않는 경우 각하사유에 해당한다.

 

매매를 원인으로 하는 소유권이전등기를 신청하는 경우, 신청서에는 관할 관청이 확인한 거래신고일련번호를 기재하고, 신고필증과 일정한 경우 매매목록을 첨부해야 한다.

신고필증에는 거래신고일련번호, 거래당사자, 거래가액, 목적 부동산이 표시되어 있다.

신고필증상 거래부동산이 2개 이상인 경우 또는 거래부동산이 1개라 하더라도 여러 명의 매도인과 여러 명의 매수인 사이의 매매계약인 경우 매매목록을 제출해야 한다.

 

● 등기원인을 증명하는 정보

등기원인을 증명하는 정보는 해당 등기의 원인이 되는 법률행위 또는 법률사실을 증명하는 정보를 의미한다.

등기원인증서에는 아래의 내용이 기재되어 있어야 한다.

① 등기신청의 대상인 부동산의 표시

② 등기원인과 그 밖의 등기사항

③ 당사자인 등기권리자와 등기의무자 등

④ 대상인 부동산의 표시 (등기원인증서의 부동산 표시가 신청서의 그것과 엄격히 일치하지 아니하더라도 양자 사이에 동일성을 인정할 수 있으면 그 등기신청을 수리하여도 무방)

⑤ 당사자인 등기권리자와 등기의무자의 표시

⑥ 계약서 등의 검인 (소유권이전계약서는 반드시 검인 도장을 받아야 한다)

 

날인의 경우 신청서나 위임장에 날인된 인영과 등기원인증서에 날인된 인영이 서로 다르거나, 인영에 계약당사자인 회사의 상호나 성명이 아닌 다른 문자나 형상이 기재되어 있어도 무방하다.

 

● 거래신고 제도

부동산거래신고로서, 부동산 또는 부품 산을 취득할 수 있는 권리에 관한 매매계약을 체결한 경우 그 실제 매매가격 등 일정한 사항을 부동산의 소재지를 관할하는 시장·군수 또는 구청장에게 신고하도록 하는 제도를 말한다.

 

● 거래가액의 등기

계약을 등기원인으로 한 소유권이전등기를 하는 경우에는 대법원규칙으로 정하는 바에 따라 거래가액을 기록한다.

거래가액은 2006년 1월 1일 이후 작성된 매매계약서를 등기원인증서로 하여 소유권이전등기를 신청하는 경우에 등기한다.

거래시고 기간은 매매 계약을 진행한 계약일로부터 30일 이내 신고를 완료해야 과태료를 납부하지 않는다.

 

● 농지의 취득에 대한 농지취득자격증명 (농취증)

등기부등본의 지목에 전답, 과수원, 그 밖에 법적 지목을 불문하고 실제로 농작물 경작지인 경우, 농지취득자격증명 필요 여부를 확인해야 한다.

농지를 취득하려는 자는 농지 소재지를 관할하는 시장·구청장. 읍장 또는 면장(이하 "시·구·읍·면장"이라 한다)에게서 농지 취득자격증명을 발급받아 농지의 취득에 따른 소유권이전등기를 신청할 때에 이를 첨부해야 한다.

등기 신청 전에 원본 자격증을 발급받아 놓아야 첨부가 가능하다.

 

● 토지거래허가구역

토지거래허가제는 국토교통부장관 또는 시·도지사가 지정하는 허가구역 안에 있는 토지에 관한 소유권·지상권(소유권·지상권의 취득을 목적으로 하는 권리 포함)을 대가를 받고 이전·설정하는 계약 및 예약을 체결하려면 당사자로 하여금 공동으로 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받도록 하는 제도를 의미한다.

토지이용계획확인서를 통해 거래 가능 여부를 확인할 수 있다.

 

● 주소(또는 사무소 소재지)를 증명하는 정보

새로 등기명의인이 되는 등기권리자의 주소증명정보를 제공해야 하며, 소유권이전 등기를 신청하는 경우에는 등기의무자의 주소증명정보도 제공해야 한다.

등기신청서에 첨부하는 법인등기사항증명서, 주민등록표등본·초본은 발행일부터 3개월 내의 것이어야 한다.

대한민국 국민인 경우, 주민등록표등본·초본을 주소증명정보로 제출해야 하며 모든 정보 공개해야 한다.

법인의 경우, 법인 등기사항증명서를 주소증명정보로 제공한다.

법인 아닌 사단·재단의 경우에는 정관이나 그 밖의 규약, 결의서 등이 주소증명정보가 된다. 

 

● 새로 등기명의인이 되는 등기권리자의 주민등록번호를 증명하는 정보

등기권리자에 관한 사항을 기록할 때에는 주민등록번호 또는 부동산등기용 등록번호를 함께 기록해야 한다.

등기권리자가 자연인인 경우, 주민등록번호를 함께 기록하여야 하고, 그 주민등록번호를 증명하는 정보를 제공한다.

등기권리자가 법인인 경우, 등록번호를 증명하기 위하여 법인 등기사항증명서를 제공해야 하지만, 법인등기를 관할하는 등기소와 부동산소재지를 관할하는 등기소가 동일한 경우에는 제공을 생략할 수 있다.

등기권리자가 법인 아닌 사단 또는 재단 등인 경우, 시장·군수 또는 구청장이 발급하는 등록번호증명서를 제공한다.

 

● 토지대장·임야대장·건축물대장 정보나 그 밖에 부동산의 표시를 증명하는 정보

- 소유권보존등기신청 (소유권을 최초로 등록하는 등기)

소유권보존등기를 신청하는 경우에는 토지의 표시를 증명하는 토지대장 정보나 임야대장 정보 또는 건물의 표시를 증명하는 건축물대장 정보나 그 밖의 정보를 첨부정보로서 등기소에 제공해야 한다.

 

- 소유권이전등기신청

소유권이전등기를 신청하는 경우에는 토지대장·임야대장·건축물대장 정보나 그 밖에 부동산의 표시를 증명하는 정보를 제공해야 한다.

 

- 부동산표시의 변경등기신청

토지의 분필·합필, 멸실 면적의 증감 또는 지목의 변경등기를 신청하는 경우에는 그 변경을 증명하는 토지대장 정보나 임야대장 정보를 첨부정보로서 등기소에 제공해야 한다.

 

- 건물멸실등기신청

건축물의 멸실이나 부존재를 증명할 수 있는 건축물대장 정보나 그 밖의 정보(건축물부존재증명서 등)을 첨부정보로 등기소에 제공해야 한다.

 

● 인감증명서 또는 본인서명사실확인서

인감증명서 또는 본인서명사실확인서는 등기의무자가 제공해야 하며, 재협조가 힘든 부분이 있을 수 있으므로 반드시 필요 서류를 사전에 확인하는 것이 중요하다.

방문신청을 하는 경우에는 등기신청서에 신청정보의 내용으로 등기소에 제공해야 하는 정보를 적고 신청인 또는 그 대리인이 기명날인하거나 서명해야 한다.

일정한 경우에는 신청서 등에 신고된 인감을 날인하고 그 날인한 인감이 진정한 것이라는 증명을 위하여 인감증명을 제출해야 한다.

 

인감의 신고는 가족관계등록부 또는 주민등록표에 기재되어 있는 성명에 의해야 하며, 등기신청서에 첨부되는 인감증명서의 인영은 등기관이 육안으로 확연히 확인할 수 있도록 선명해야 한다.

인감증명서상의 등기의무자 주소가 종전 주소지로 기재되어 있는 등 현주소와 일치하지 않더라도 주민등록표 등·초본의 주소변동 내역에 인감 증명서상의 주소가 종전 주소로서 표시되어 있거나 성명과 주민등록번호 등에 의하여 동일 인임이 인정되는 경우에는 그 인감증명서가 첨부된 등기신청은 수리해야 한다.

 

인감증명법에는 인감증명의 유효기간에 관한 규정이 없으나, 등기신청서에 첨부하는 인감증명은 발행일부터 3개월 내의 것으로 제한하고 있다.

 

아래와 같은 경우 인감증명서 제출이 필요한다.

 

1. 소유권의 등기명의인이 등기의무자로서 등기를 신청하는 경우 등기의무자의 인감증명 제출 (가장 대표적인 경우)

 

2. 유권에 관한 가등기명의인이 가등기의 말소등기를 신청하는 경우 가등기명의인의 인감증명 제출

 

3. 소유권 외의 권리의 등기명의인이 등기의무자로서 신청서에 확 인서면을 첨부하거나 신청서 또는 위임장을 공증받아 등기를 신청하는 경우 등기의무자의 인감증명 제출 (등기필증을 분실한 경우로 볼 수 있다)

 

4. 협의분할에 의한 상속등기를 신청하는 경우 상속인전원의 인감증명 제출

- 상속재산의 협의분할은 공동상속인 전원의 합의에 의해 진행돼야 하며 상속인 중 1인이라 도 누락되거나 반대하면 협의분할은 무효가 되므로, 협의분할에 참여한 자의 진의를 확인할 수 있도록 하기 위해 인감증명을 제출해야 한다.