[민사집행] 경매절차2

채무자에 대한 송달

● 송달시기
강제경매는 등기필증 접수일로부터 3일 안에, 임의경매는 개시결정일로부터 3일 안에 채무자 또는 소유자에게 경매개시결정정본을 송달해야 한다.

 

 

● 송달의 효과

압류의 효력이 발생하였는지의 여부와 관계없이 채무자에 대한 경매개시결정의 고지 없이는 유효하게 매각절차를 속행할 수 없다.

채무자가 아닌 이해관계인으로서도 채무자에 대한 경매개시결정 송달의 흠결을 매각허가결정에 대한 항고사유로 삼을 수 있다.

집행법원이 이중경매신청에 의한 강제경매개시결정을 채무자에게 송달하지 않고 그 기입등기만 경료한 채 후행 매각절차를 진행하여 매각대금을 납부받은 경우, 이는 그 압류의 효력발생 여부에 관계없이 경매개시결정의 효력이 발생하지 않은 상태에서 매각절차를 속행한 경우임으로 위법하다.

따라서, 매각대금완납에 의한 매수인의 소유권취득이라는 매각의 효력은 부정될 수밖에 없으며, 집행법원이 매각대금완납 후에 사후적으로 이중경매개시결정을 채무자에게 송달하였다고 해서 그 결론이 달라지는 것은 아니다.

 

 

● 송달방법

이사불명으로 송달불능이 된 경우에는 먼저 채권자에게 주소보정을 명하고 보정된 주소로도 송달이 안되고 달리 송달할 장소를 알 수 없는 경우, 당사자의 신청 또는 직권으로 공시송달로 송달한다.

 

 

채권자에 대한 송달

채권자에 대해서도 경매개시결정정본을 송달해야 한다.

그러나 송달에 의하지 않고 적당한 방법으로 고지해도 무방하다.

또한, 채권자에게 경매개시결정을 송달하지 않고 경매절차를 진행해도 매각허가의 효력에는 아무런 영향이 없다.

 

 

압류의 효력

압류에 따라 법원은 부동산을 압류 당시의 상태로 현금화하는 권능을 취득한다.

채무자는 그 부동산을 타에 양도하거나 담보물권 또는 용익물권을 설정하는 등 처분행위를 해도 압류채권자에게 대항하지 못한다.

이러한 처분금지의 효력은 상대적이다.

채무자는 압류 후에도 매각대금완납 시까지 그 부동산을 처분할 수 있고, 이 처분행위는 집행채권자가 행하는 집행절차와의 관계에서만 무효이다.

따라서, 집행절차가 취하 또는 취소가 되면 다른 압류 채권자가 없는 한 그 처분행위는 유효하게 된다.

 

 

불복방법

● 강제경매개시결정에 대한 이의

이해관계인은 매각대금완납 시까지 집행법원에 경매개시결정에 대한 이의신청을 할 수 있다.

절차적 하자만 이의신청을 할 수 있고 실체적 하자(집행채권의 소멸 등)는 청구이의의 사유가 된다.

 

* 이해관계인 : ① 압류채권자와 집행력 있는 정 본에 의하여 배당을 요구한 채권자, ② 채무자 및 소유자, ③ 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자, ④ 부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 사람

* 절차적 하자 : 경매신청요건의 흠이나 경매개시요건의 흠, 즉 신청인 적격여부, 대리권 존부, 경매신청방식의 적부, 부동산표시의 불일치, 집행정본의 불일치, 집행채권의 기한 미도래 등

 

 

● 임의경매개시결정에 대한 이의

임의경매개시결정에 대한 이의는 강제경매개시결정에 대한 이의와는 달리 절차상 하자뿐만 아니라 실체적 하자도 이의사유로 주장할 수 있다.

실체적 하자 사유로는 경매의 기본이 되는 저당권의 부존재·무효, 피담보채권의 불성립, 무효 또는 변제, 변제공탁 등에 의한 소멸, 피담보채권의 이행기미도래 또는 이행기유예 등이 있다.

이러한 사유는 경매개시결정 전의 담보권의 소멸은 물론 개시결정 후 대금납부 시까지 발생한 담보권의 소멸도 이의사유가 된다.

 

압류 후에 변제, 변제기 미도래, 유예 등은 매각대금납부 시까지는 그 이의를 신청할 수 있고, 매수신고가 있은 후에 이의신청을 하더라도 최고가매수신고인 등의 동의는 필요 없다.

그러나 채무자가 매각대금납부 이전에 채무를 변제하여 담보권을 소멸시켰다 하더라도 이를 근거로 이의신청을 한 후, 경매절차를 정지시키지 않아 매수인이 매각대금을 납부했다면 매수인은 경매목적물의 소유권을 유효하게 취득한다.

 

 

부동산의 멸실 등을 이유로 한 경매취소

경매개시결정 후 부동산의 멸실, 채무자의 소유권상실, 목적부동산이 공장재산의 일부임이 판명된 경우, 채무자에 대해 파산·회생절차 등이 개시된 것이 판명된 때에는 경매가 취소된다.

공장 또는 광산의 경우, 토지·건물·기계를 한 번에 일괄 매각해야 하며 일부만 매각할 수 없다.

 

* 파산 또는 개인회생절차에서 별제권을 가지고 있는 임의경매의 경우에는 제외된다.

 

 

경매절차에서의 당사자 승계

● 경매개시결정 전 채무자가 사망한 경우

채권자가 승계 집행문을 부여받고 승계인에 대한 집행문 및 증명서등본의 송달증명을 첨부해 경매신청을 해야 한다.

이를 간과하여 경매개시 결정 후에 사망한 사실이 밝혀지면 개시결정을 취소하고 경매신청을 각하한다.

이때 부동산의 소유자가 아직 사망자로 되어 있는 경우에는 채권자는 먼저 대위에 의한 상속등기를 마친 등기부등본을 제출해야 한다.

 

 

● 경매개시결정 후 채무자가 사망한 경우

상속재산에 대해 집행이 진행되므로 승계집행문은 필요가 없다. 

채무자에게 알려야 할 집행행위를 실시할 경우에 상속인이 없거나 상속인이 있는 곳이 분명하지 않으면 집행법원은 채권자의 신청에 따라 특별대리인을 선임해야 한다.

 

 

● 담보권실행을 위한 경매인 경우

저당권설정 후 경매개시결정 전에 채무자 또는 소유자가 사망한 경우에는 원칙적으로 상속인을 채무자 또는 소유자로 표시해야 한다.

단, 상속등기 가 되어 있지 아니한 경우에는 채권자는 먼저 대위에 의한 상속등기를 하고 그 상속인을 소유자로 표시해 경매신청을 해야 한다.

 

경매개시결정 후 채무자 또는 소유자가 사망해도 절차는 속행된다.

상속채권자는 그 기간 동안 상속인을 상대로 상속재산에 관한 가압류결정을 받아 이를 집행할 수 있다.

그 후 상속인의 상속포기로 인해 상속인의 지위를 소급하여 상실한다고 하더라도 이미 발생한 가압류의 효력에 영향을 미치지 않는다.

따라서 상속채권자는 종국적으로 상속인이 된 사람 또는 민법 제1053조에 따라 선임된 상속재산관리인을 채무자로 한 상속재산에 대한 경매절차에서 가압류채권자로서 적법하게 배당을 받을 수 있다.

 

 

채권자의 승계(강제경매)

● 경매개시결정 전 승계

승계인이 승계집행문을 부여받아 경매를 신청해야 한다.

 

 

● 경매개시결정 후 승계

강제집행을 개시한 후 신청채권자가 승계된 경우, 승계인이 본인을 위해 강제집행의 속행을 신청하는 때에는 승계집행문이 붙은 집행권원의 정본을 집행법원에 제출해야 한다.

 

 

채권자의 승계(담보권실행을 위한 경매)

● 경매개시결정 전 승계

경매개시 전에 채권자승계가 있는 경우, 승계인이 담보권의 승계를 증명하는 서면을 첨부해 경매를 신청할 수 있다.

 

상속·회사합병 등 일반승계의 경우, 가족관계증명서와 제적등본, 법인등기사항전부증명서를 첨부한다.

단, 이미 담보권이전의 등기가 되어 있는 경우에는 등기사항증명서를 제출하면 된다.

 

저당권부채권의 양도와 같이 법률행위로 인한 특정승계인 경우, 경매신청을 하기 위해서는 반드시 저당권이전의 부기등기를 해야 한다.

양수인 앞으로 담보권이전의 부기등기가 된 등기사항증명서를 첨부하면 족하고 별도로 승계의 원인을 증명하는 서류를 붙일 필 요가 없지만, 실무에서는 저당권부채권양도증서와 양도승낙서 등도 함께 첨부하는 것이 일반적이다.

 

등기 없이 법률의 규정에 의해 당연히 담보권이 이전되는 경우(변제자대위 또는 공동저당의 차순위자 대위로 인한 이전), 담보권이전의 부기등기 없이도 경매신청을 할 수 있다.

대위변제사실을 증명하는 공정증서 또는 차순위저당권자로 기입된 등기사항증명서와 배당표등본 등을 첨부하면 된다.

단, 실무상으로는 담보권이전의 부기등기를 거쳐 경매를 신청하는 것이 일반적이다.