[민사집행] 경매절차1

경매절차

부동산에 대한 경매절차는 강제경매와 임의경매가 있다.

경매의 성질에 관하여는 사법상 매매설과 공법상 처분설이 있는데 사법상 매매설이 통설이다.

경매에 의한 소유권취득은 승계취득에 해당한다.

 

● 부동산경매절차도(강제경매절차 중심)

 

 

 

공신적 효과의 유무

● 강제경매

강제경매는 일단 유효한 집행력 있는 정본(집행정본)에 기하여 경매절차가 완결된 때에는 그 후 집행권원에 표상된 실체 상의 청구권이 당초부터 부존재 또는 무효라든지, 매각절차 완결 시까지 변제 등으로 소멸되거나 재심에 의해 집행권원이 폐기된 경우라도 매각절차가 유효한 경우에는 매수인은 적법하게 매각목적물의 소유권을 취득한다.

즉, 강제경매에는 공신적 효과가 있다.

 

 

● 임의경매

임의경매는 담보권에 흠이 있으면 그것이 매각의 효력에 영향을 주게 된다.

즉, 임의경매는 공신적 효과가 없다.

집행법원은 담보권과 피담보채권의 존부를 심사하여 담보권의 부존재 · 무효, 피담보채권의 불발생·소멸 등과 같은 실체적 하자가 있으면 경매개시결정을 할 수 없다.

이러한 사유는 매각불허가 사유에 해당하고, 또 이를 간과하여 매각허가결정이 확정되고 매수인이 매각대금을 완납하고 소유권이전등기를 경료받았더라도 그 부동산의 소유권을 취득할 수 없다.

 

민사집행법 제267조에서 “매수인의 부동산 취득은 담보권 소멸로 영향을 받지 않는다”라고 규정하고 있으나, 이는 경매개시결정 후 담보권이 소멸된 경우에만 적용되고 경매개시결정 전에 이미 담보권이 소멸한 경우에는 적용되지 않는다.

 

* 금융기관의 송달특례

담보권실행을 위한 경매절차에서 일정한 금융기관이 채무자 또는 소유자에게 경매실행예정사실의 통지를 한 후 그 확인서를 첨부하여 임의경매를 신청한 때에는 경매개시결정을 포함한 송달·통지에 관해 발송송달의 특례를 인정한다.

이러한 특례는 강제경매에는 인정되지 않는다. 

 

 

● 실체적 하자의 효과

강제경매에서는 집행채권의 부존재·소멸·변제유예 등과 같은 실체적 하자는 청구이의의 소로만 주장할 수 있고, 경매개시결정에 대한 이의사유나 매각 허가에 대한 이의사유 또는 매각허가결정에 대한 항고사유가 되지 못한다.

 

단, 임의경매의 경우에는 담보권의 부존재·소멸 또는 피담보채권의 불발생·소멸·변제유예 등과 같은 실체적 하자도 경매절차에 영향을 주므로, 이해관계인은 이를 이유로 경매개시결정에 대한 이의를 할 수 있고, 매각허가에 대한 이의 및 매각허가결정에 대한 항고를 할 수 있다.

 

 

경매진행절차

법원경매정보 사이트에서 전국 법원에서 진행 중인 경매절차에 관한 정보를 제공받을 수 있으며, 해당 사이트에서 경매기일, 주소, 물건 단위로 전국의 경매사건을 검색할 수 있고, 각종 경매 관련 법률정보도 제공된다.

 

● 경매신청 및 경매개시결정

채권자가 경매를 신청하면 법원은 경매개시결정을 하여 매각할 부동산을 압류하고 관할등기소에 경매개시결정의 기입등기를 촉탁해 경매개시결정 사실을 등기기록에 기입한다.

이후 법원은 경매개시결정 정본을 채무자에게 송달하게 된다.

채무자도 자신의 부동산이 경매가 진행된다는 사실을 알아야 하며, 만일 경매 완료 후 채무자에게 경매개시결정정본이 전달되지 않았다는 게 밝혀지면 모든 것이 무효가 된다.

 

 

● 배당요구의 종기결정 및 공고

경매개시결정에 따른 압류의 효력은 채무자에게 그 결정이 송달되거나 기입 등기가 된 때에 발생한다.

배당요구를 해야만 배당을 받을 수 있는 선순위 채권자가 배 당요구를 하지 않은 경우에는 경매절차에서 배당을 받을 수 없다.

만일 선순위 채권자가 배당요구를 하지 않아 후순위 채권자가 배당을 받은 경우, 그 후순위 채권자를 상대로 부당이득 반환청구를 할 수가 없다.

 

 

● 배당요구종기까지 반드시 배당요구를 해야 할 채권자

① 집행력 있는 정본을 가진 채권자

- 대표적인 일반채권자로, 우산채권자가 다 받은 후 남은 게 있으면 받는다.

② 첫 경매개시결정등기 이후 가압류를 한 채권자

③ 민법, 상법 기타 법률에 의하여 우선변제권이 있는 채권자

 

 

● 배당요구를 하지 않아도 배당을 받을 수 있는 채권자

① 선행사건의 배당요구의 종기까지 이중경매신청을 접수한 채권자

- 같은 부동산에 대해 여러 개의 경매가 들어온 것을 중복 경매라 하며, 먼저 신청된 경매건에 대해 우선 진행된다.

② 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 가압류채권자

③ 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 우선변제권자 (전세권자, 저당권자)

- 최우선 전세권자도 배당을 받고자 할 경우에는 배당요구를 해야 한다.

④ 첫 경매개시결정 등기 전의 체납처분(밀린 세금)에 의한 압류권자

 

* 전입신고 + 확정일자(인도)를 통해 대항력을 갖게 된다.

만일, 이사를 하게 되어 기존에 살던 곳을 인도(점유) 하지 못하는 경우에는 기존에 살던 집에 임차권등기를 해놓아야 대항력을 유지할 수 있다.

- 보증금은 못 받고 집을 나가야 하는 경우, 해당 집에 대항력을 남겨두고자 할 때 임차권등기를 한다.

 

 

부동산의 평가 및 최저매각가격의 결정 

법원은 감정인에게 부동산을 평가하게 하고 그 평가액을 참작하여 최저매각 가격을 정한다.

최저매각가격은 매각을 허가할 수 있는 최저 가격으로서 그보다 낮은 가격으로 매수신고를 한 경우에는 그 매각은 허가되지 않는다.

 

● 매각물건명세서의 작성 및 비치

법원은 아래와 같은 매각물건명세서를 작성하여 누구든지 볼 수 있도록 매각기일 1주일 전까지 현황조사보고서 및 감정평가서 사본과 함께 법원에 비치한다.

① 부동산의 표시

② 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술

③ 등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 효력을 잃지 않는 것

④ 매각에 의하여 설정된 것으로 보게 되는 지상권의 개요 등

 

* 매각물건명세서에는 임차내역에 대한 내용을 확인할 수 있으며, 아래와 같은 주의문구 또한 함께 기재되어 있으므로 확인이 필요하다.

- 최선순위 설정일자보다 대항요건을 먼저 갖춘 주택·상가건물 임차인의 임차보증금은 매수인에게 인수되는 경우가 발생할 수 있고, 대항력과 우선변제권이 있는 주택·상가건물 임차인이 배당요구를 하였으나 보증금 전액에 관하여 배당받지 아니한 경우에는 배당받지 못한 잔액이 매수인에게 인수되게 됨을 주의하시기 바랍니다.

 

 

● 공과금을 주관하는 공공기관에 대한 최고

법원은 조세, 그 밖의 공과금을 주관하는 공공기관에 대하여 채권의 유무, 그 원인 및 액수(원금·이자·비용, 그 밖의 부대채권 포함)를 배당요구종기까지 법원에 신고하도록 최고한다.

 

* 교부청구 : 채납 세금을 교부받고자 하는 청구

* 최고 : 상대방에게 ~한 행동을 하라고 통보하는 것

 

 

● 이해관계인에 대한 채권신고의 최고

법원은 등기사항증명서에 기입된 부동산 위의 권리자(등기되어 있는 채권자) 등에 대하여 자신의 채권의 원금, 이자, 비용 기타 부대채권에 관한 계산서를 배당요구종기까지 제출하도록 최고한다.

만약, 최고에도 불구하고 배당요구종기까지 이를 신고하지 않은 경우, 그 채권자의 채권액은 등기사항증명서 등 집행기록에 있는 서류와 증빙에 따라 계산하며, 다시 채권액을 추가하지 못한다.

 

* 채권 계산서 : 근저당권은 최고액만 표시되기 때문에 실제 채권액이 얼마인지 밝히기 위해 채권 신고를 해야 한다.

 

 

● 매각방법 등의 지정·공고·통지

매각방법으로 ① 매수신청인이 매각기일에 매각장소에서 입찰표를 작성하여 제출하는 기일입찰방법,  ② 매수신청인이 지정된 입찰기간 안에 직접 또는 우편으로 입찰표를 작성하여 제출하는 기간입찰방법, ③ 입으로 가격을 부르는 호가경매가 있다.

법원은 이 중 하나를 선택하고 매각기일 등을 지정하여 공고하고 통지해야 한다.

 

* 호가경매 : 유체동산경매는 호가 경매로 진행된다.

* 기일입찰 : 매각 기일을 하루 잡아서, 그날 입찰·마감·개찰 모두 끝난다.

 

 

● 매각기일 및 매각결정기일의 지정

법원은 첫 매각기일의 2주 전까지 공고해야 하고, 매각결정기일은 대개 매각기일로부터 7일 뒤로 지정하고 있다.

 

 

● 매각기일의 통지

법원은 매각기일과 매각결정기일을 지정하면 이를 이해관계인에게 통지한다.

통지는 집행기록에 표시된 이해관계인의 주소 중 최근의 주소로 발송하며 이 발송은 우편송달에 해당하므로 그 발송 시에 송달의 효력(발송주의)이 발생한다.

 

 

● 매각결정절차

매각기일에 최고가매수신고인이 정해지면 법원은 매각결정기일에 이해관계인의 의견을 들은 후 매각허가 여부를 결정한다.

매각허가 여부의 결정에 불복하는 이해관계인은 즉시항고를 할 수 있다.

 

 

● 매각대금의 납부

매각허가결정이 확정되면 법원은 매각대금의 지급기한을 정하여 매수인에게 매각대금의 납부를 명하며, 매수인은 지정된 지급기한 안에 언제든지 매각대금을 납부할 수 있다.

만약 매수인이 지정된 기한까지 매각대금을 납부하지 않으면, 법원은 차순위매수신고인이 있는 때에는 그에 대하여 허가를 할 것인지 여부를 결정하고 차순위매수신고인이 없는 때에는 재매각을 명하게 된다.

 

 

● 소유권이전등기 등의 촉탁 등

매수인은 매각대금 전액을 납부하면 부동산의 소유권을 취득하며, 매수인이 필요한 서류를 제출하면 법원은 관할등기소에 매수인 명의의 소유권이전등기촉탁을 하게 된다.

법원은 매수인이 대금을 낸 뒤 6월 이내에 부동산인도명령을 신청하면 채무자·소유자 또는 부동산 점유자에 대하여 부동산을 매수인에게 인도하도록 명 할 수 있다.

단, 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의해 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우에는 인도명령을 명할 수 없다.

 

* 유치권 : 유치권을 행사하는 자가 있는 경우에는 인도명령으로 내보낼 수 없으며, 매수인이 부독산 취득 후 유치권을 행사하는 자에게 유치권 행사 사유에 대한 금액을 주어야 한다.

 

 

● 배당절차

매수인이 매각대금을 모두 납부하면 법원은 배당기일을 정하여 이해관계인과 배당요구를 한 채권자에게 이를 통지하여 배당을 실시한다.

채권자는 배당요구의 종기까지 법원에 그 채권의 원금, 이자, 비용, 기타 부대채권의 계산서를 제출해야 하며, 만약 이를 제출하지 않은 채권자의 채권액은 등기사항증명서 등 집행기록에 있는 서류와 증빙에 따라 계산한다.

이 경우 배당요구종기 이후에 발생한 채권액은 추가하여 배당받지 못한다.