[부동산] 부동산등기제도

부동산등기제도

부동산등기제도는 국가기관이 부동산에 관한 일정한 사항을 등기부에 기록하여 외부에 공시함으로써 거래의 안전과 신속을 도모하는 제도이다.

 

물권은 물건에 대한 권리로, 특정한 물건을 직접 지배할 수 있는 지배권이자 모든 사람에게 주장할 수 있는 절대권으로서, 배타성을 갖는다.

물권의 배타성이란 하나의 물건 위에 서로 양립할 수 없는 내용의 물권이 동시에 두 개 이상 성립할 수 없다는 것을 의미한다.

이러한 물권의 배타성 때문에 어떤 사람이 어떤 물건에 대하여 물권을 취득하면 다른 사람은 그것과 양립할 수 없는 내용의 물권을 취득할 수 없게 된다.

따라서 물권 거래를 하고자 하는 자는 물권의 대상인 물건의 현황이나 권리의 내용, 권리자 등을 일일이 조사해야 하는데, 이러한 조사는 매우 어렵고 많은 시간과 비용을 필요로 하므로 물권 거래의 안전과 신속을 위해 물권의 귀속 그 내용을 외부에서 쉽게 알 수 있도록 하는 공시제도가 필요하여 만들어진 제도가 부동산등기제도이다.

 

 

부동산등기의 의의

① 부동산물권의 변동을 ② 등기관이라는 국가기관이 ③ 등기부라는 공적인 전자적 정보저장매체에 ④ 법정절차에 따라 기록하는 것(서면) 또는 그러한 기록 자체(등기부)를 말한다.

 

가. 부동산등기는 "부동산"에 관한 "물권의 변동"을 그 대상으로 한다.

나. 부동산등기는 "등기관"이라는 국가기관에 의해 이루어진다.

다. 부동산등기는 부동산에 관한 물권변동을 "법정절차"에 따라 "등기부"에 기록하는 것 또는 그 기록 자체를 말한다.

 

 

공시의 원칙

부동산물권에 관한 거래의 안전을 위해 물권변동은 언제나 외부에서 인식할 수 있는 표상 즉 공시방법(등기)을 갖추어야 한다는 원칙이다.

공시의 원식에 관한 입법주의로는 대항요건주의와 성립요건주의가 있다.

 

● 대한요건주의

물권행위가 있으면 당사자 사이에서는 물권변동이 일어나지만 공시방법을 갖추지 않으면 그 물권변동을 제3자에게 대항하지 못한다는 입법주의로, 누군가와 싸우기 위한 요건이라고 볼 수 있다.

 

● 성립요건주의

공시방법을 갖추기 않으면(등기하지 않으면) 물권행위가 있어도 제3자에 대한 관계에서는 물론 당사자 사이에서도 물권변동이 이러나지 않는다는 입법주의로, 권리는 만들어내는 것이라 볼 수 있다.

 

 

공신의 원칙

등기부에 공시된 권리내용이 진정한 권리관계와 다르다 하더라도 그 공시를 신뢰하여 거래한 당사자를 보호하기 위해 공시된 대로의 권리가 존재하는 것으로 보는 원칙이다.

공신의 원칙을 인정하게 되면 물권 거래의 안전은 보호되지만 진정한 권리자가 희생되는 문제가 발생할 수 있다.

 

예를 들어 사기꾼이 사람 A의 등기 이름만 바꿔서 피해자에게 부동산을 판매했다.

사기꾼과 사람 A 사이의 법률행위와 법률사실이 없기 때문에 부동산등기법 상 해당 판매는 인정되지 않는다.

 

 

신청주의

당사자의 신청이 있어야만 등기절차가 개시되는 것을 의미하며, 당사자에게 등기할 것을 강제하거나 등기관이 직권으로 등기하는 것은 특별히 법률로 정해진 경우에만 가능하다.

다만, 등기를 하지 않으면 등기의 효력을 누릴 수 없으므로 이 점에서 간접적으로 등기가 강제된다고 할 수 있다.

신청주의에 관한 입법주의로는 공동신청주의와 단독신청주의가 있다.

 

● 공동신청주의

어떤 등기로 인해 불이익을 받는 자(등기의무자)와 이익을 받는 자(등기권리자)가 공동으로(같이) 등기를 신청하도록 하는 입법주의이다.

 

● 단독신청주의

등기 당사자가 일방의 신청으로 등기를 할 수 있는 입법주의이다.

 

소유권 이전 등기 신청 시, 단독신청의 경우 구분에 "신청인" 작성란만 있으며, 공동신청의 경우 구분에 "의무자"와 "권리자" 작성란을 확인할 수 있다.

 

* 권리자 : 권리를 받는 사람

* 의무자 : 권리를 주는 사람

 

● 신청주의의 예외 (등기관의 직원에 의한 등기)

미등기 부동산에 대해 법원의 소유권의 처분제한의 등기 촉탁이 있는 경우 등기관은 직권으로 소유권보존등기를 진행한 후 처분제한 등기를 진행한다.

지적소관청(시군구청)의 통지에 의한 토지 표시변경등기, 소유권이전등기를 하기 위한 등기명의인의 표시변경등기(주소 변경), 행정구역 또는 그 명칭 변경에 따른 부동산 및 등기명의인 표시변경 등의 경우 등기관의 직원으로 신청이 없어도 진행할 수 있다.

 

● 공동신청주의의 예외 : 예외적 단독신청

공동신청에 의하지 않더라도 등기의 진정을 보장할 수 있는 특별한 사정이 있는 경우 또는 등기의 성질상 공동신청이 불가능한 경우에는 단독신청이 가능하며, 아래와 같은 경우 허용된다.

 

- 판결에 의한 등기 : 승소한 등기권리자 또는 등기의무자가 단독으로 신청할 수 있다.

- 상속, 법인의 합병, 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 포괄승계에 따른 등기 : 등기의무자가 나타날 수 없으므로 단독신청이 가능하다.

- 미등기 부동산의 소유권보존등기 : 토지·건물 등 미등기 부동산의 소유권보존등기는 등기의무자가 존재하지 않고, 이미 소유권을 취득한 자를 등기기록에 공시하는 행위에 불과하기 때문에 단독으로 등기신청이 가능하다.

- 부동산표시의 변경등기 : 부동산의 분할·합병, 멸실, 면적 증감 등에 따른 표시변경등기는 그 성질 상 등기의무자가 존재하지 않고, 변경되어도 손해 보는 사람이 없다.

또한, 이미 대장상 부동산의 표시에 관한 사항이 변경되었기 때문에 소유권의 등기명의인은 단독으로 등기신청이 가능하다.

- 등기명의인표시의 변경 또는 경정 등기 : 이름 변경으로 인해 등기부에 손해 보는 사람이 없으며, 등기의무자가 존재하지 않기 때문에 등기명의인이 단독으로 신청할 수 있다.

 

 

형식적 심사주의

등기관의 심사 범위를 등기절차상의 적법성에 한정하는 입법주의이다.

등기관은 신청서 및 등기부만을 심사하고, 그 외의 실체법상 권리관계를 고려해서는 안된다.

따라서 절차법상 하자가 없으면 등기원인의 존부와 효력 유무 등에 관계없이 등기를 하며, 반대로 신청인이 하고자 하는 등기가 실체관계에 부합한다 하더라도 절차상 부적법하면 그 신청을 각하한다.

형식적 심사주의에 의할 경우 부실등기의 발생 가능성이 상대적으로 크므로 등기의 공신력을 인정하기 어렵다는 단점이 있으나, 등기사무의 신속한 처리가 가능하다는 강한 장점 있다.

 

 

부동산등기제도의 특색

● 법원의 등기사무 관장

대한민국은 법원이 등기사무를 관장하고 있다.

 

● 물적 편성주의 및 토지·건물 등기부의 이원화

1개의 부동산마다 1개의 등기기록을 개설하여 등기 사무를 처리하며, 이를 "1 부동산 1 등기기록"이라고 한다.

토지 외 건물도 독립된 부동산으로 보며, 토지등기부와 별도로 건물등기부도 두고 있다.

 

● 등기부와 대장의 이원화

등기부와 대장은 따로 분리되어 있다.

등기는 부동산에 관한 권리관계를 공시하여 거래 안전을 도모하는 제도이며, 대장은 부동산 자체의 사실적 상태 내지 현황을 파악하여 과세나 그 밖의 행정목적에 제공하기 위한 것이다.

부동산의 표시는 대장을 기준으로 하며, 권리관계는 등기부를 기준으로 정한다.

 

● 공동신청주의 원칙

등기는 법률에 다른 규정이 없는 한 당사자의 신청 또는 관공서의 촉탁에 따라 진행하며, 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청한다.

 

● 형식적 심사주의

등기절차상의 적법성 여부, 즉 제출한 서류만 심사하는 형식적 심사주의를 채택하고 있다.

 

● 성립요건주의

부동산에 관한 법률행위(계약 등)로 인한 물권의 득실변경은 등기를 해야 그 효력이 생긴다.

성립요건주의 하에서 법률행위에 의한 물권변동에는 물권변동을 목적으로 한 의사표시(물권행위)와 등기의 두 요건을 필요로 한다.

단, 상속, 공용징수, 판결, 경매, 그 밖의 법률의 규정에 의해 부동산 물권의 변동은 등기가 없어도 그 효력이 생긴다.

다만 등기 없이 부동산 물권을 취득하였더라도 다시 법률행위에 의해 처분하기 위해서는 반드시 등기를 하도록 함으로써 물권변동 과정을 고시하고 있다.

 

● 공신력의 불인정

등기부의 기록을 믿고 거래하였더라도 그 상대방이 진정한 권리자가 아닌 경우에는 그 물건을 취득하지 못한다.

즉, 법률행위나 법률사실 없이 등기에 이름만 있는 경우 거래를 인정하지 않는다.

 

 

등기의 효력

● 권리변동의 효력

등기가 마쳐져야 부동산에 관한 물권변동의 효력이 발생한다.

이를 권리 변동적 효력이라고 하며, 등기의 가장 중요한 효력이다.

 

● 대항력

대항력은 싸울 수 있는 힘으로, 등기하지 않으면 당사자 사이에서 채권적 효력이 있을 뿐이지만 등기한 때에는 제3자에 대해 그 등기된 사항을 가지고 대항할 수 있게 된다.

예를 들어 사람 A는 집주인 B와 보증금 1억 원, 월세 70만 원의 집 계약을 진행 후 등기를 마쳤다.

이후 집주인 B가 집주인 C에게 집을 판매한 경우, 사람 A는 등기를 마쳤으므로 집주인 C에게 보증금을 요구할 수 있다.

만약 등기를 하지 않았다면 집주인 B에게만 보증금을 요구할 수 있다.

 

● 순위확정의 효력

등기한 권리의 순위는 법률에 다른 규정이 없으면 등기한 순서에 따른다.

등기의 순서는 등기기록 중 같은 구에서 한 등기 상호 간에는 순위번호에 따르고, 다른 구에서는 한 등기 상호 간에는 접수 번호에 따르며, 순위는 거래가 불가능하다.

 

● 본등기 순위보전의 효력

가등기에 의한 본등기를 한 경우 본등기의 순위는 가등기의 순위에 따른다.